Договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости

Договор № --/05-08

на оказание услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости

г. Санкт-Петербург      «__» «____» 2008 года

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Лидер», , зарегистрированное решением М № 24 по Санкт-Петербургу 16 ноября 2007 года, Свидетельство о государственной регистрации серия 78 № ,, именуемое в дальнейшем «Управляющий», , действующей на основании Устава, с одной стороны, и

__________________, именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующего на основании ----, с другой стороны,

в дальнейшем при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с настоящим Договором Управляющий обязуется оказывать Заказчику:

1.1.1. услуги по эксплуатации (обслуживанию) нежилого помещения № -- общей площадью – кв. м. (именуемого в далее – «Помещение»), расположенного на --- этаже нежилого здания бизнес-центра «Лидер» по адресу: г. Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7 (именуемого в дальнейшем – «Здание» или «БЦ») в объеме, предусмотренном Приложением № 1 к настоящему Договору;

1.1.2. Услуги (деятельность) по управлению и эксплуатации (обслуживанию) технических площадей и площадей общего пользования Здания (именуемые далее – «Места общего пользования») .

1.1.3. Услуги (деятельность) по управлению и эксплуатации (обслуживанию) внутренних инженерных систем Здания (под внутренними инженерными системами Стороны понимают соответствующие системы и сети Здания до точки их подключения к городским инженерным сетям) (именуемых далее - «Инженерные системы») и прилегающих к нему территорий (именуемых далее - «Территория»),

а Заказчик обязуется оплатить оказанные Управляющим услуги согласно п.1.1.1. и компенсировать Управляющему затраты, произведенные им по п. п. 1.1.2.и 1.1.3. настоящего Договора, за пользование Заказчиком Местами общего пользования и Инженерными системами Здания.

1.2. Управляющий оказывает услуги по управлению и эксплуатации (обслуживанию) Здания в сроки, объемах и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

Перечень (объем) оказываемых Управляющим услуг по настоящему Договору определен в Приложениях №№ 1, 2 и 3 к настоящему Договору.

Управление и эксплуатация Мест общего пользования Здания, Инженерных сетей и Территории производятся Управляющим на основании Договоров безвозмездного пользования, заключенных с собственниками мест общего пользования (Договора безвозмездного пользования №01/05-УК от 01.01.2001 года, заключенного Управляющим с и Договора безвозмездного пользования №02/05-УК от 01.01.2001 года, заключенного Управляющим с -Н».

1.3. В рамках настоящего Договора Управляющий оказывает следующие услуги в отношении Здания, Помещения, Инженерных систем и Территории:

1.3.1. Услуги по технической эксплуатации внутренних Инженерных систем, оборудования, коммуникаций, конечных устройств и арматуры, в том числе:

·  систем отопления (включая встроенный тепловой пункт, КИП, автоматику, приборы учета);

·  систем горячего и холодного водоснабжения и пожаротушения (включая встроенную насосную станцию, автоматику, узлы учета);

·  систем канализации (напорные и безнапорные, насосы), дренажей и водостоков;

·  систем электроснабжения (включая электроарматуру, электрооборудование, электроустановки, приборы учета, цепи заземления, вводно-распределительные и вводные шкафы, электросиловые установки встроенного теплового пункта и насосных); систем вентиляции и кондиционирования воздуха (включая вентиляционные шахты, каналы, короба, дымоудаления, подпора воздуха и их автоматики);

·  систем противопожарной защиты;

·  слаботочных (в том числе пожарной сигнализации) систем.

1.3.2. Услуги по несению дежурства, обеспечивающего круглосуточную и надежную работу систем и оборудования, и своевременное выявление и оперативное устранение возникших аварий, неполадок, включая ремонт Инженерных систем.

1.3.3. Выполнение текущих ремонтных работ Инженерных систем в целях восстановления их функциональных возможностей согласно графику и программе планово-предупредительного ремонта инженерного оборудования, утвержденных Сторонами. График и программа планово-предупредительного ремонта инженерного оборудования составляется и подписывается Сторонами в течение 30 (тридцати) дней после получения Управляющим технической документации.

1.3.4. Оказание иных услуг, связанных с эксплуатацией Здания и Помещения, в частности:

·  наем и управление охраной Здания, эксплуатация систем охраны, видеоконтроля, контроля доступа, установление пропускного режима и утверждение правил функционирования Здания, пожарной сигнализации;

·  работы капитального характера в отношении Здания и его инженерных систем, Территории, любые изменения конструкции и фасада, в том числе нанесение каких-либо знаков, вывесок и т. п.;

·  уборочные работы;

·  обеспечение заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг.

1.4. Уборочные работы по настоящему Договору выполняются в соответствии с Технологическими программами уборки (Приложение ) с использованием материалов и оборудования Управляющего или привлеченных им к исполнению настоящего Договора третьих лиц.

1.5. Заказчик поручает, а Управляющий оказывает дополнительные услуги по управлению и эксплуатации (обслуживанию) Здания, Помещения и Инженерных систем. Дополнительными считаются услуги, которые удовлетворяют одному или нескольким из ниже перечисленных признаков:

·  не входят в Приложения №№ 1,2 и 3 к настоящему Договору;

·  выполняются во внерабочее время (согласно Приложению №3).

1.6. Управляющий по заявке Заказчика оказывает дополнительные услуги по комплексному обслуживанию объектов и территории Заказчика, не предусмотренные п. п. 1.1-1.5 настоящего Договора, на условиях, определенных соответствующими Приложениями к настоящему Договору, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги согласно дополнительным счетам, выставляемым Управляющим на основании предварительной сметы.

1.7. Управляющий для оказания услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) Здания, Помещения, Инженерных систем и Территории принимает следующие объекты эксплуатации:

- электрическое, сантехническое и тепловое (инженерное) оборудование (система отопления: трубопроводы, отопительные приборы, регулирующая и запорная арматура; система водоснабжения и канализации: вводные устройства, трубопроводы внутри здания, краны, смесители, сантехнические приборы (все от ввода в Здание до сантехнических приборов, включая сами сантехнические приборы) и др.),

- коммуникационные и электрические сети (инженерные системы), необходимые для эксплуатации Здания (электрические сети: вводные устройства, проводка, электрические щиты, защитные приборы, выключатели, счетчики, осветительная арматура (все от ввода в Здание до электрического щитка, установленного в Помещении Заказчика), системы приточной и отточной вентиляции от ввода в Здание и до вводов в Помещение и др.),

- иные инженерные системы и оборудование (лифтовое оборудование, эскалаторы, ливневая канализация (отвод воды с крыши Здания), окна, двери, столярка и др.), находящиеся в Здании и необходимые для его функционирования, прилегающую к Зданию Территорию и элементы благоустройства, а также иные технические системы Здания.

1.8. Настоящий Договор в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ является смешанным договором и содержит в себе элементы договора на оказание услуг, договора подряда, агентского договора и других договоров, предусмотренных действующим законодательством РФ.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Управляющий обязуется:

2.1.1. Содержать Здание, его Инженерные системы, Помещение, Территорию, включая элементы благоустройства, в соответствии с действующими правилами и нормами эксплуатации и ремонта нежилого фонда, техническими требованиями по эксплуатации, регламентному обслуживанию и ремонту инженерных систем, оборудования, приборов и установок, а также договорами аренды земельного участка, поставки энерго-, тепло-, водо - и иных ресурсов.

2.1.2. Обеспечить:

·  техническую эксплуатацию, профилактику и текущий ремонт Инженерных систем с регулярностью и в порядке согласно указаниям предприятий-изготовителей, используя при этом установленные этими предприятиями комплектующие изделия и расходные материалы;

·  подготовку и сдачу (предъявление) Инженерных систем контролирующим (надзирающим) органам,

·  подготовку систем теплоснабжения к отопительному сезону;

·  приобретение и поставку комплектующих изделий и расходных материалов (ЗИПа), необходимых для эксплуатации Инженерных сетей

·  выполнение ремонтных работ инженерных систем по согласованным с Заказчиком графикам, предусматривающим нормальную работу персонала Заказчика и ремонтного персонала Управляющего.

2.1.3. Для целей надлежащей эксплуатации и содержания Здания, выполнения профилактических работ в отношении Инженерных систем, предусмотренных настоящим Договором, приобретать высококачественные, соответствующие техническим требованиям материалы (ЗИП).

Используемые Управляющим материалы и оборудование должны иметь соответствующие сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие их качество.

2.1.4. Соблюдать требования компетентных государственных и муниципальных органов, а также отраслевых норм и правил, установленных для видов деятельности, осуществляемым Управляющим в рамках настоящего Договора.

2.1.5. Снимать показания приборов учета, контролировать их работу и, в случае выявления недостатков в работе приборов, незамедлительно сообщать о необходимости их замены Заказчику.

2.1.6. Организовать работу диспетчерской аварийной службы.

2.1.7. Вести журналы обследования Инженерных систем и оборудования, в котором будет фиксироваться дата, время и тип работ (работы по техническому обслуживанию, аварийные работы, дополнительные работы по заявке Заказчика), подтверждаемые подписью ответственного работника Управляющего.

2.1.8. Устранять аварийные ситуации в работе Инженерных систем в разумный срок. Работы по письменным заявкам, необходимые для ликвидации аварийной ситуации, выполняются по возможности немедленно после подачи заявки, прочие работы выполняются по мере необходимости и очередности.

2.1.9. Обслуживать системы и оборудование, процесс эксплуатации которых требует специальной аттестации, с привлечением аттестованных в установленном порядке сотрудников или организаций.

2.1.10. Соблюдать при исполнении настоящего Договора требования техники безопасности, правила охраны труда и окружающей среды.

2.1.11. Обеспечивать проведение обучения, экзаменов и инструктажей персонала в объеме требований по охране труда. Нести ответственность по охране труда, электробезопасности, пожарной безопасности при оказании персоналом Управляющего услуг, являющихся предметом настоящего Договора.

2.1.12. В случае производства ремонтных или профилактических работ по инициативе Управляющего заблаговременно уведомлять Заказчика о сроках и продолжительности приостановки подачи в Здание и/или Помещение каких-либо ресурсов.

2.1.13. Обеспечить соблюдение следующего пропускного режима в Здании посредством привлечения соответствующего охранного предприятия:

- Допуск сотрудников Заказчика и лиц, использующих помещения БЦ на основании соответствующих договоров, в период с 08.00. часов до 23.00. часов;

- Допуск посетителей в БЦ в период с 09.00. часов до 22.00. часов на основании специально оформляемых документов по заявкам Заказчика и/или арендаторов/пользователей помещений БЦ;

- Ведение журнала посещения БЦ.

- Проверка правомерность выноса из Здания имущества и фиксация такого выноса в журнале посещения со ссылкой на основание выноса. Вынос третьими лицами имущества из БЦ допускается только в присутствии ответственного работника Заказчика и/или арендатора/пользователя помещений БЦ.

2.1.14. Предоставлять Заказчику в любой удобной для Управляющего форме необходимую информацию, непосредственно связанную  с вопросами, входящими в компетенцию Управляющего, а также информировать Заказчика о событиях и совершаемых действиях, связанных с эксплуатацией Здания, Помещения, Инженерных систем и Территории.

2.1.15. Выявлять факты самовольной перестройки (перепланировки, реконструкции) Заказчиком и/или третьими лицами Здания, Помещения или Инженерных систем, составлять по выявленным фактам акты и передавать их Заказчику.

2.1.16. В срок до 30 (тридцати) календарных дней с момента получения рассматривать поступившие от Заказчика/пользователя помещений в БЦ жалобы и предложения по предмету настоящего Договора.

2.2. Управляющий имеет право:

2.2.1. Требовать возмещения убытков, понесенных в результате нарушения Заказчиком обязательств по платежам, и иных убытков, понесенных Управляющим вследствие невыполнения (ненадлежащего выполнения) Заказчиком условий настоящего Договора.

2.2.2. В целях надлежащего выполнения условий настоящего Договора заключать соответствующие договоры с другими юридическими и физическими лицами по своему усмотрению.

2.2.3. Давать Заказчику обязательные для исполнения указания по вопросам, входящим в компетенцию Управляющего в соответствии с настоящим Договором.

2.2.4. Вызывать представителя Заказчика в любое время суток в случае аварии Инженерных систем и коммуникаций в эксплуатируемом Здании, Помещении.

2.2.5. Предварительно уведомив Заказчика, входить в Помещение с целью осуществления контроля за его состоянием, работой Инженерных систем, снятия показаний приборов учета, а также контроля за соблюдением Заказчиком условий настоящего Договора.

2.2.6. Без предварительного уведомления Заказчика входить в Помещение в случае чрезвычайных обстоятельств, включая, среди прочего: пожар, затопление, сбой в работе или поломку Инженерных систем или совершение незаконных действий с тем, чтобы предотвратить или ликвидировать такие чрезвычайные ситуации или их последствия.

2.2.6. Приостанавливать подачу каких-либо ресурсов в Здание и/или Помещение при условии заблаговременного уведомления Заказчика.

2.2.7. Требовать от Заказчика устранения самовольной перестройки (перепланировки, реконструкции) Здания, Помещения или Инженерных систем в установленные Управляющим сроки.

2.2.8. Приостанавливать оказание услуг по настоящему Договору в случае несвоевременной их оплаты Заказчиком или иного нарушения Заказчиком условий настоящего Договора до момента устранения допущенных нарушений. Управляющий извещает Заказчика о приостановлении исполнения своих обязательств в письменной форме. При таких обстоятельствах неоказание услуг является следствием просрочки Заказчика и не освобождает его от оплаты в полном объеме услуг по настоящему Договору.

2.2.9. Устанавливать обязательные для Заказчика лимиты (объемы) потребления им любого вида коммунальных ресурсов, а также контролировать соблюдение Заказчиком установленных лимитов (объемов).

2.3. Заказчик обязуется:

2.3.1. Передать в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора указанные в п. 1.7 настоящего Договора системы и/или оборудование Управляющему по акту приема-передачи в том случае, если такие системы и/или оборудование находятся у Заказчика.

2.3.2. Оплачивать оказываемые Управляющим услуги в порядке и сроки, установленные настоящим Договором, а также возмещать в полном объеме понесенные им необходимые расходы, связанные с осуществлением его прав и исполнением обязанностей, вытекающих из настоящего Договора.

2.3.3. Неукоснительно и в сроки, установленные Управляющим, выполнять требования Управляющего по вопросам, входящим в компетенцию Управляющего в соответствии с настоящим Договором.

2.3.4. Не производить перенос инженерных сетей, не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности электрической сети Здания или лимиты (объемы), установленные Управляющим, не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающих требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам; не допускать выполнение работ или совершение других действий, которые могут привести к порче Инженерных систем Здания; не осуществлять возведение новых и перенос существующих строений, оград.

В случае обнаружения Управляющим последствий вышеуказанных действий, таковые должны быть ликвидированы Заказчиком в кратчайшие сроки, установленные в требовании Управляющего, за счет Заказчика.

2.3.5. Не допускать самовольного подключения третьих лиц к энергосетям, системам водоснабжения и канализации, телефонным сетям и незамедлительно письменно информировать Управляющего о каждом выявленном нарушении.

2.3.6. Не ухудшать состояние Здания и его Инженерных систем более степени их нормального износа.

2.3.7. Немедленно извещать Управляющего о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) Зданию и его Инженерным сетям ущерб и незамедлительно и своевременно принять все необходимые и возможные меры по предотвращению аварии, угрозы против дальнейшего разрушения или повреждения Здания или Инженерных систем. Если Здание или его Инженерные системы в результате действий (бездействия) Заказчика или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Заказчик восстанавливает их своими силами, за счет своих средств или возмещает причиненные Управляющему и третьим лицам убытки в полном объеме.

2.3.8. Самостоятельно и за свой счет решать вопросы с органами Госпожнадзора, Роспотребнадзора, Рострудинспекции, Госэнергонадзора и другими контролирующими организациями, своевременно производить все необходимые согласования, соблюдать формальности и оформлять необходимые документы.

Заказчик обязан соблюдать в Здании и Помещении требования указанных и иных компетентных органов, а также правила обеспечения безопасности посетителей, правила техники безопасности при работе с оборудованием, энергоустановками, теплоустановками, правила пожарной безопасности и производственной санитарии, а также иные отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности Заказчика. Заказчик обеспечивает пожарную безопасность Помещения согласно правилам пожарной безопасности, действующим в Российской Федерации (ППБ-01-03).

Заказчик обязан возместить Управляющему все убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением настоящего пункта, в том числе штрафы, наложенные соответствующими компетентными органами на Управляющего в полном объеме в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента выставления счета.

2.3.9. Незамедлительно информировать Управляющего о получении каких-либо приказов, уведомлений, требований, указаний и пр., а также обо всем, что может ущемить интересы Управляющего или оказать какое-либо влияние на процесс исполнения настоящего Договора.

2.3.10. Обеспечивать Управляющему и/или его уполномоченным представителям, а также представителям соответствующих государственных и муниципальных органов и обслуживающих организаций, беспрепятственный доступ в Помещение для его осмотра и проверки соблюдения условий настоящего Договора в любое время.

Обеспечивать доступ в Помещение работникам организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт Здания и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, для выполнения необходимых работ, работ по ликвидации аварий либо неисправностей оборудования, приборов учета и контроля.

2.3.11. Незамедлительно по требованию Управляющего обеспечить явку своего уполномоченного представителя для решения вопросов, связанных с исполнением настоящего Договора.

2.3.12. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора назначить своего уполномоченного представителя, обеспечить надлежащее оформление его полномочий, а также письменно уведомить об этом Управляющего с указанием контактных адресов и телефонов с приложением заверенной копии документа, подтверждающего полномочия представителя.

2.3.13. Установить приборы коммерческого учета потребления коммунальных услуг на вводе в Помещение, либо в ином месте по согласованию с Управляющим. По факту установки приборов учета Сторонами составляется соответствующий акт; приборы учета пломбируются в установленном порядке.

2.3.14. Не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента получения требования Управляющего предоставлять ему имеющуюся у Заказчика документацию, необходимую для надлежащего исполнения Управляющим обязательств по настоящему Договору (копии заключенных договоров на поставку коммунальных услуг и др.).

2.3.15. Заключить Договор с оператором телекоммуникационных услуг, указанным Управляющим, и осуществляющим услуги доступа к телефонной сети общего пользования и услуги доступа к ресурсам Интернет в Здании. Заключение Договора на указанные услуги с иным оператором связи производится Заказчиком только после получения письменного разрешения Управляющего.

2.3.16. Обеспечить Управляющему беспрепятственный доступ во все подлежащие уборке помещения. На время проведения уборки (кроме поддерживающей уборки) не использовать убираемые площади без согласования с Управляющим.

2.3.17. Обеспечивать безопасность эксплуатации Инженерных систем и исправность использования  оборудования и приборов, связанных с потреблением каких-либо коммунальных ресурсов, не эксплуатируемых Управляющим.

2.3.18. Не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента наступления соответствующего события письменно уведомлять Управляющего об изменении банковских реквизитов, юридического адреса, либо режима использования эксплуатируемых объектов, приводящего к необходимости перерасчета количества и объемов предоставляемых Управляющим услуг, а также о других обстоятельствах, требующих внесения изменений в настоящий Договор.

2.3.20. В случае проведения текущего или капитального ремонта Помещения включать представителя Управляющего в состав рабочей комиссии по приемке работ, а также предоставлять Управляющему всю техническую документация, связанную с таким ремонтом.

2.3.21. Соблюдать общие правила и инструкции поведения в Здании (Приложение к настоящему Договору).

2.3.22. Закончить все ремонтные работы в Помещении в течение 3-х месяцев с начала пользования Помещением (т. е. с момента подписания акта приема-передачи Помещения).

2.3.23. Строго соблюдать установленное правило для всех собственников/пользователей Помещений по установке входной двери в Помещение (однотипный фасад) согласно архитектурно-планировочному решению.

2.3.21 Приказами руководителя предприятия назначить ответственного за пожарную безопасность и ответственного за электрохозяйство, копии приказов представить Управляющему, в случае увольнения работника немедленно назначить других людей и копии приказов представить Управляющему.

2.3.22. Установить лимит потребляемой мощности электроэнергии (формула расчета – м2*0,07) кВт. В случае превышения потребления, оплата превышения производиться в соответствии с Договором электроснабжения Петербургской Сбытовой компании.

2.3.23. Представлять Управляющему необходимые отчетные данные в соответствии с Договорами Энергоснабжающих организаций.

2.4.24. До установки электросчетчика расчет потребления электроэнергии производится расчетным путем, по формуле W=W1 X T1+…..Wn x Tn

·  где W – потребляемая мощность каждого электроприбора (кВт).

·  Т – время работы каждого прибора (час).

2.4.25.Выполнение ремонтных работ, не предусмотренных настоящим Договором производится Управляющим на основании письменных заявок и оплачиваются по отдельному расчету (калькуляции).

2.4.26. В случае отчуждения (продажи) либо сдачи в аренду Помещения Заказчиком последний должен уведомить Управляющего об этом в письменной форме с предоставлением полной информации о новом Заказчике.

2.4.27. Заказчик перед отчуждением/сдачей в аренду Помещения обязан уведомить нового собственника/арендатора о существовании настоящего Договора и включить в договор купли-продажи/аренды Помещения обязанность по заключению новым собственником/арендатором договора на оказание услуг по управлению и эксплуатации на условиях, определенных настоящим договором.

2.4. Заказчик имеет право:

2.4.1. Осуществлять контроль за ходом оказания и качеством оказываемых Управляющим услуг, соблюдением сроков (графика) их выполнения и качеством применяемых материалов и оборудования, не вмешиваясь при этом в деятельность Управляющего и привлеченных им третьих лиц.

2.4.2. Заявлять Управляющему об ошибках, обнаруженных в счетах и других расчетных документах и требовать их устранения.

2.4.3. Обратиться за оказанием каких-либо услуг, связанных с управлением и эксплуатацией (обслуживанием) Здания, Помещения, Инженерных систем и Территории, только в случае невозможности оказания таких услуг Управляющим, что подтверждается соответствующим письменным отказом Управляющего от оказания требуемых Заказчиком услуг.

2.4.4. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о том, что действия Управляющего и/или привлеченных им третьих лиц могут причинить Заказчику существенные убытки, незамедлительно потребовать прекращения этих действий путем направления Управляющему соответствующего письменного требования. В случае, если Заказчик не воспользовался указанным правом, он не вправе в дальнейшем предъявлять какие-либо претензии к Управляющему и/или привлеченным им третьим лицам, связанные с осуществлением таких действий.

2.4.5. Обратиться за увеличением лимита потребления электроэнергии, в случае технической возможности просьба должна быть удовлетворена.

3. Порядок оказания и сдачи-приемки услуг

3.1. На момент подписания настоящего Договора Управляющий несет ответственность за техническую исправность Инженерных сетей Здания. Управляющий принимает Помещение в эксплуатацию и техническое обслуживание согласно акту приема-передачи, подписанного Сторонами при подписании настоящего Договора.

3.4. Управляющий ежемесячно, не позднее 1-го (первого) числа следующего за отчетным месяца, обязан оформить в двух экземплярах и передать Заказчику акт выполненных работ за календарный месяц.

3.5. Заказчик подписывает и возвращает второй экземпляр акта Управляющему в течение 3 (трех) рабочих дней. В случае наличия разногласий по акту, Заказчик в указанный в настоящем пункте срок представляет Управляющему письменный мотивированный отказ от подписания указанного акта.

3.6. В случае неполучения письменного мотивированного отказа от принятия услуг в установленный в п. 3.5 настоящего Договора срок, услуги/работы признаются оказанными в полном объеме, в срок и с надлежащим качеством, а акт выполненных работ считается подписанным обеими Сторонами.

3.7. В случае обнаружения, что Управляющий при исполнении настоящего Договора, причинил ущерб имуществу, Заказчик не позднее одного календарного дня с момента причинения и обнаружения ущерба сообщает об этом Управляющему путем направления ему соответствующего письменного уведомления. По итогам рассмотрения полученного уведомления Стороны составляют двусторонний акт с указанием причин и обстоятельств причинения ущерба, а также действий, необходимых для устранения последствий причинения ущерба.

Несоблюдение указанного срока влечет признание Сторонами претензии необоснованной.

4. Стоимость услуг и порядок расчетов по договору

4.1. Стоимость оказываемых Управляющим услуг включает в себя 3 (Три) составляющих:

- 1-ю Постоянную составляющую – плату за 1 (Один) месяц оказания услуг, перечисленных в Приложениях №№ 2, 3 к настоящему Договору (далее – «1-я Постоянная составляющая стоимости услуг»);

- 2-ю Постоянную составляющую – плату за услуги, оказанные Управляющим по эксплуатации и техническому обслуживанию Помещения согласно Приложению №1 к настоящему Договору (далее – «1-я Постоянная составляющая стоимости услуг»);

- Переменную составляющую, состоящую из компенсации затрат Управляющего или привлеченного им третьего лица на оплату услуг ресурсоснабжающих организаций («Переменная составляющая стоимости услуг») за 1 (Один) месяц оказания услуг;

4.2. Размер всех трех составляющих стоимости услуг за 1 (один) месяц устанавливается в соответствии с «Расчетом стоимости затрат и стоимости услуг Управляющего» (Приложение к настоящему Договору).

4.3. Оплата обеих Постоянных составляющих производится Заказчиком ежемесячно авансовыми платежами до 5 (пятого) числа каждого расчетного (текущего) месяца путем безналичного перечисления денежных средств в рублях на банковские счета Управляющего.

Первый платеж Постоянных составляющих стоимости услуг по Договору производится Заказчиком в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора.

4.4. Оплата Переменной составляющей стоимости услуг включает в себя оплату услуг ресурсоснабжающих организаций по эксплуатации Здания, Помещения и Территории: электроэнергия, сезонное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация и т. д.Оплата указанных услуг осуществляется на основании счета Управляющего, подтвержденного соответствующими расчетами и счетами ресурсоснабжающих организаций. Указанные суммы рассчитываются Управляющим при наличии приборов учета – по их показаниям, либо пропорционально занимаемой Заказчиком площади в Здании.

4.5. Оплата Переменной составляющей стоимости услуг производится Заказчиком ежемесячно в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента выставления счета Управляющим путем безналичного перечисления денежных средств в рублях на банковские счета Управляющего или внесением в кассу Управляющего наличных денежных средств в пределах, установленных действующим законодательством РФ.

Стоимость и порядок оплаты дополнительных услуг определяется Сторонами в Приложениях к настоящему Договору.

4.6. Управляющий обязан в установленном действующим законодательством РФ порядке выставлять Заказчику счета-фактуры. Нарушение Управляющим указанной обязанности не является основанием для задержки оплаты Заказчиком оказанных услуг по настоящему Договору.

4.7. В случае невозможности исполнения обязательств Управляющим, возникшей вследствие действий (бездействия) Заказчика, услуги Управляющего подлежат оплате в полном объеме.

4.8. В случае, когда невозможность исполнения обязательств Управляющим возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из Сторон не отвечает, Заказчик возмещает Управляющему фактически понесенные им расходы.

4.9. Моментом исполнения обязанности Заказчика по оплате любых платежей в адрес Управляющего будет считаться момент получения Управляющим наличных денежных средств или момент зачисления денежных средств на расчетный счет Управляющего.

4.10. Управляющий имеет право не чаще одного раза за календарный год в одностороннем порядке увеличивать размер 1-ой Постоянной составляющей стоимости услуг по настоящему Договору не более чем на 10(Десять) % от существующего на день такого увеличения размера Постоянной составляющей стоимости услуг.

Такое увеличение размера 1-ой Постоянной составляющей стоимости услуг по настоящему Договору оформляется односторонним письменным уведомлением от Управляющего в адрес Заказчика. Постоянная составляющая стоимости услуг считается измененной с момента получения Заказчиком такого уведомления, но в любом случае не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его отправки.

4.11. Вне зависимости от положений п. 4.10. настоящего Договора 1-ой Постоянной составляющей стоимости услуг по настоящему Договору подлежит перерасчету и соразмерному увеличению в одностороннем порядке по инициативе Управляющего в ниже перечисленных случаях:

- После заключения (либо пролонгирования) Договора аренды земельного участка, на котором расположено Здание, а также в случае изменения размеров арендной платы за земельный участок. Расчет оплаты за аренду земельного участка производится пропорционально площади Помещения к площади земельного участка;

- Введения новых и изменения существующих налогов (в том числе взамен старых), изменяющих налоговую нагрузку на Управляющего, по сравнению с системой налогообложения, действующей на момент подписания настоящего Договора.

Постоянная составляющая стоимости услуг по настоящему Договору изменяется с даты введения новых ставок в любых (или всех) вышеперечисленных случаях. Такое увеличение размера Постоянной составляющей стоимости услуг по настоящему Договору оформляется односторонним письменным уведомлением от Управляющего в адрес Заказчика. Указанное уведомление считается полученным Заказчиком в любом случае не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его отправки.

4.12. Переменная и 2-я Постоянная составляющие подлежит перерасчету и соразмерному увеличению в одностороннем порядке по инициативе Управляющего в ниже перечисленных случаях:

- в случае повышения тарифов энергоснабжающих организаций, организаций, предоставляющих услуги по вывозу мусора, по предоставлению услуг связи и пр.;

- в случае изменения площади занимаемого Помещения в результате производимых перепланировок;

- в случае установки/демонтажа инженерного оборудования в Помещении, в результате которого изменяется объем предоставляемых Управляющим услуг.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.2. В случае нарушения Заказчиком сроков выплаты каких-либо денежных средств Управляющему по настоящему Договору Управляющий вправе потребовать от Заказчика уплаты пени в размере 0,2 (Ноль целых две десятых) % от просроченной суммы за каждый день просрочки до момента надлежащего исполнения Заказчиком своих обязанностей.

5.3. В случае нарушения Заказчиком обязанностей, предусмотренных п. п. 2.3.4-2.3.6, 2.3.10, 2.3.13, 2.4.3 настоящего Договора, Управляющий вправе потребовать, а Заказчик обязан уплатить штраф в размере 1 (Одной) Постоянной составляющей стоимости услуг за месяц.

5.4. В случае наступления необходимости выполнения Управляющим ремонта Здания и/или Инженерных систем по вине Заказчика, последний возмещает Управляющему все вызванные этим убытки, в том числе если они вызваны последствиями, определенными п. 5.8. настоящего Договора.

5.5. Ответственность Управляющего по настоящему Договору ограничена размером Постоянной составляющей стоимости услуг за один месяц.

5.6. Уплата предусмотренных настоящим Договором неустоек и штрафов осуществляется на основании письменной претензии в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента ее получения и не освобождает Сторону, нарушившую обязательства по Договору, от возмещения нанесенных ею убытков и исполнения принятого на себя обязательства.

5.7. Стороны пришли к соглашению, что в целях налогового учета ответственность в виде штрафных санкций или возмещения убытков возникает с момента, когда потерпевшей Стороной получен от другой стороны ответ на претензию, из которого следует признание должником размеров штрафных санкций и (или) возмещения убытков, или с момента вступления в законную силу судебного решения о присуждении соответствующих штрафных санкций и (или) сумм возмещения убытков.

5.8. Управляющий освобождается от какой-либо ответственности по настоящему Договору в части последствий следующих действий Заказчика, если они не будут согласованы с Управляющим:

·  переоборудование Инженерных систем;

·  установка, подключение и использование электроприборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности электрической сети Здания,

·  установка, подключение и использование дополнительных секций приборов отопления, регулирующей и запорной арматуры;

·  подключение и использование приборов и оборудования, не имеющих технических паспортов (свидетельств), не отвечающих требованиям безопасной эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам.

5.9. Управляющий не несет ответственности за сохранность ценных вещей (в т. ч. денег, ювелирных украшений, ценных бумаг, документов Заказчика и пр.), находящихся в местах проведения работ по настоящему Договору.

5.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора между Сторонами, будут разрешаться путем переговоров, в том числе в претензионном порядке.

5.11. Претензия оформляется в письменной форме и направляется той Стороне по договору, которой допущены нарушения его условий. В претензии перечисляются допущенные при исполнении договора нарушения со ссылкой на соответствующие положения договора или его приложений, отражаются стоимостная оценка ответственности (неустойки), а также действия, которые должны быть произведены стороной для устранения нарушений.

5.12. Срок рассмотрения претензий не может превышать 10 (десять) рабочих дней с момента их получения, если иные сроки рассмотрения не предусмотрены договором. Переписка Сторон осуществляется в виде ценных писем с уведомлением о получении, либо курьерской службой по адресу, указанному в реквизитах стороны. В любом случае письменное уведомление считается полученным на 5 (пятый) рабочий день с даты его отправки.

5.13. При неурегулировании Сторонами спора в досудебном порядке Стороны передают спорный вопрос на разрешение в Арбитражный суд Санкт–Петербурга и Ленинградской области в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

6.1. Любая из Сторон освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору при наступлении обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить доступными ей мерами.

6.2. Сторона, для которой в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору, должна о наступлении и прекращении таких обязательств немедленно известить другую Сторону в письменном виде.

6.3. В случае наступления обстоятельств, указанных в п. 6.1 настоящего Договора, срок исполнения обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства. При этом, за каждой Стороной сохраняется право, предусмотренное п. 6.4 настоящего Договора.

6.4. Если обстоятельства непреодолимой силы будут действовать более трех последовательных месяцев с момента их начала, то каждая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего исполнения настоящего Договора, письменно предупредив об этом другую Сторону за 10 (десять) рабочих дней до даты расторжения настоящего Договора, без возмещения убытков, связанных с расторжением Договора.

7. Срок действия договора. Порядок его изменения и расторжения

7.1. Настоящий Договор вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента его подписания обеими Сторонами.

7.2. Настоящий Договор заключается на период нахождения Помещения в собственности Заказчика.

7.3. Изменение условий настоящего Договора допускается только на основании письменного соглашения Сторон за исключением случаев, предусмотренных п. п. 4.11 и 4.12 настоящего Договора.

7.4. Действие настоящего Договора прекращается:

- при выбытии Помещения из собственности Заказчика;

- по основаниям, предусмотренным п. 6.4 настоящего Договора,

- в случае досрочного расторжения Договора.

7.5. Управляющий имеет право в одностороннем внесудебном порядке частично отказаться от исполнения Договора в части обслуживания Помещения Заказчика, что влечет прекращение действия Договора в части обслуживания Помещения Заказчика с момента такого отказа, путем направления Заказчику письменного уведомления не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до момента прекращения действия пунктов настоящего Договора, связанных с эксплуатацией Помещения Заказчика. Договор считается расторгнутым в части обслуживания Помещения Заказчика по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента отправки упомянутого уведомления. Уведомление Управляющего считается полученным Заказчиком в любом случае не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента его отправки.

7.6. По требованию Заказчика настоящий Договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в случае, если Управляющий допускает систематическое нарушение существенных условий настоящего Договора.

Заказчик вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора только после направления Управляющему письменного извещения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

7.7. Заказчик не имеет права расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке или отказаться от его исполнения.

7.8. В иных случаях настоящий Договор может быть расторгнут только по соглашению Сторон или по решению суда.

8. Заключительные положения

8.1. Стороны договорились, что вся информация, полученная при исполнении настоящего Договора, включая его условия, носит конфиденциальный характер и не подлежит разглашению третьим лицам, за исключением случаев связанных с выполнением Стороной своих обязательств по настоящему Договору.

8.2. Настоящий Договор по его предмету содержит и объединяет все соглашения и договоренности Сторон. Все иные договоры и/или соглашения Сторон в письменной и/или устной форме по предмету настоящего Договора, а также переписка по отдельным вопросам, связанных с настоящим Договором, заключенные/составленные до даты подписания настоящего Договора, теряют юридическую силу с даты вступления в силу настоящего Договора.

8.3. Стороны признают действительность документов, полученных по средствам факсимильной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от Стороны по настоящему Договору.

В случае необходимости Сторона в течение 10 (десяти) дней представляет другой Стороне оригинал документов, если иной срок не установлен Сторонами.

8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

8.5. Настоящий Договор заключается в простой письменной форме в 2-х идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, подписанных Сторонами, с приложением печатей организаций.

8.6. Все приложения являются неотъемлемой частью настоящего Договора. На момент подписания настоящего Договора приложениями к нему являются:

8.6.1. Приложение «Перечень (объем) работ по техническому обслуживанию и эксплуатации Помещения».

8.6.2. Приложение . «Перечень (объем) работ по техническому обслуживанию и эксплуатации Здания».

8.6.3. Приложение «Технологический регламент уборочных работ».

8.6.4. Приложение «Расчет стоимости затрат и стоимости услуг Управляющего».

8.6.5. Приложение . «Общие правила и инструкции поведения в Здании».

9. Адреса и реквизиты сторон

10. ПОДПИСИ И ПЕЧАТИ СТОРОН

Приложение

к договору № __ от «__»______года на оказание услуг по управлению

и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости

Перечень (объем) работ по техническому обслуживанию и эксплуатации Помещения

ПОДПИСИ И ПЕЧАТИ СТОРОН

Приложение

к договору № __ от «__»______года на оказание услуг по управлению

и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости

Перечень (объем) работ по техническому обслуживанию и эксплуатации Здания (Мест общего пользования, Инженерных сетей)

1.  Работы, выполняемые в порядке текущей эксплуатации.

1.1.  Сантехник:

- осмотры на соответствие требованиям ТО: трубопроводов, запорной арматуры, соединительных узлов систем ГВС, ХВС, отопления, канализации

- осмотры подвалов, чердаков, мест общего пользования, помещений

- прочистка: сифонов, сантехприборов

- ремонт: трубопроводов (временная заделка трещин, свищей), вентилей и кранов на трубопроводах, сифонов, сливных бачков, устранение течи в резьбовых и фланцевых соединениях, сальниках, зачеканка раструбов, укрепление сантехприборов и кронштейнов к ним

- замена: прокладок в соединениях, сифонов, гибкой подводки, смесителей, трапов, прокладок резиновых и паранитовых (с изготовлением)

- подготовка к зиме: ревизия запорной арматуры, поверка средств измерения (сдача, получение, установка)

1.2. Плотник:

- осмотры на соответствие требованиям ТО: кровли, подвала, фасада, наружного остекления, помещений, отмостки

- проверка и контроль закрытия слуховых окон, люков, чердачных и подвальных входов, подвальных окон

- ремонт: дверных и оконных запорных устройств, креплений потолочных покрытий

- замена: стекол дверных и оконных, фурнитуры, замков, плит подвесных потолков, доводчиков, пружин

- подготовка к зиме: утепление оконных проёмов в местах общего пользования, утепление и герметизация наружных входов, контроль состояния и ремонт снегоуборочной инвентаря

1.3. Электрик

- осмотры на соответствие требованиям ТО: электросетей, электроарматуры, электрооборудования (светильники, выключатели, розетки, распределительные коробки, автоматы, клеммники и т. д.) во всех помещениях общего пользования Здания

- проверка: работы и показаний электросчетчиков

- ремонт: креплений наружной проводки, розеток и выключателей, светильников, соединений проводов и электроарматуры распределительной сети

- замена: электроламп, розеток и выключателей, патронов, автоматов и плавких вставок на распределительных сетях, светильников

1.4. Телефонист

- контроль работы оборудования связи

-обеспечение переключений телефонных номеров

- ремонт внутренней телефонной сети и розеток

1.5. Слесарь по обслуживанию вентоборудования

- проверка: работоспособности приводов и заслонок, работоспособности насосов и клапанов, состояния элементов вентиляторов (ремни, электродвигатели), работоспособности локальных вытяжек, наличие тяги в вентиляционных каналах

- прочистка: заслонок, воздушных фильтров, защитных сеток, калориферов приточных устройств

- ремонт: элементов приводов, элементов и креплений воздуховодов

ПОДПИСИ И ПЕЧАТИ СТОРОН

Приложение

к договору № __ от «__»______года на оказание услуг по управлению

и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости

Технологическая программа уборки Мест общего пользования здания

1. Комплексная уборка

Уборка высокоуровневых поверхностей производится на высоте:

- для ежедневной комплексной и поддерживающей программы– не более 1,7 м;

- для еженедельной комплексной и генеральной – от 1,7 м до 3 м.

1.1. Программа поддерживающей уборки *(ежедневная) с 9:00 до 21:00

Вход в здание, холл, коридор, лифты.

Санузлы

2. Работы, проводимые по мере необходимости

Оперативное вмешательство и выполнение работ по уборке помещений в случае чрезвычайных обстоятельств: уборка, удаление воды и др., различных загрязнений при прорывах, срабатывании различных систем и других форс-мажорных обстоятельствах локального характера.

_____________________

* - во время свободное от комплексной уборки

2.2. Программа комплексной уборки (ежедневная, еженедельная) с 22:00 до 24:00 (либо до окончания работ).

Зона: Вход в здание, холл, коридор, лифты.

Зона: Лестницы

Зона: Санитарные зоны

Зона: Технические помещения

Зона: Прилегающая территория

Летний период (c 01/05 по 31/10)

ПОДПИСИ И ПЕЧАТИ СТОРОН

Приложение

к договору № __ от «__»______года на оказание услуг по управлению

и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости

Расчет стоимости затрат и стоимости услуг Управляющего

(Первая постоянная составляющая)

Расчет стоимости затрат и стоимости услуг Управляющего по обслуживанию Помещения

(Вторая постоянная составляющая)

(Переменная составляющая)

ПОДПИСИ И ПЕЧАТИ СТОРОН

Приложение

к договору № __ от «__»______года на оказание услуг по управлению

и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости

Общие правила и инструкции поведения в Здании

1. Термины и определения

1.1. В настоящих Правилах используются термины и определения, имеющие следующее значение:

«Управляющий » - Представитель «Лидер».

«Арендатор» - юридическое лицо (или предприниматель без образования юридического лица), указанное в Договоре аренды, осуществляющее возмездное пользование Помещением на основании Договора аренды и несущее права и обязанности, предусмотренные Договором аренды и действующим законодательством.

«Собственник» - юридическое лицо или физическое лицо, владеющее Помещениями в Здании. «Внешний Фасад Помещения» - часть Помещения Собственника/Арендатора, являющаяся одновременно внешней стеной Здания, включающая в себя все конструктивные элементы Здания и остекление.

«Внутренний Фасад Помещения» - часть Помещения Арендатора/Собственника, граничащая с Зонами общего пользования (коридоры Здания).

«Зоны общего пользования» - площади Здания с открытым доступом для посетителей, включая общедоступные лестницы и лестничные площадки, общественные лифты, общественные туалетные комнаты, а также иные площади, периодически отводимые Управляющим для совместного использования всеми арендаторами/собственниками Помещений и посетителями Здания.

«Здание» - нежилое здание бизнес-центра «р» по адресу: г. Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7

«Пользователи» - собственники/арендаторы собственников, их должностные лица, партнеры, сотрудники, представители, агенты, поставщики, подрядчики и другие контрагенты.

«Помещение» - предназначенное для разрешенного использования Арендатором/собственником помещение, расположенное в Здании.

«Правила» - настоящие «Общие правила, инструкции и положения».

«Разрешенное использование» - не противоречащая действующему законодательству РФ и в случае необходимости согласованная и осуществляемая в Помещении в соответствии с полученными лицензиями и разрешениями государственных органов деятельность Собственника/Арендатора.

2. Общие положения

2.1. Настоящие Правила призваны:

- обеспечить отлаженный порядок взаимоотношений между всеми организациями и физическими лицами, находящимися в Здании;

- обеспечить высокий уровень услуг для Собственников/Арендаторов Помещений;

- обеспечить максимальный уровень комфорта и безопасности для всех лиц, находящихся в Здании.

2.2. Правила разработаны для упрощения взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами. В случае возникновения любых проблем, связанных с жизнедеятельностью Здания и не отраженных в Правилах, просьба связываться с Управляющим.

2.3. Контроль над выполнением настоящих Правил возложен на Управляющего.

2.4. Собственник/Арендатор Помещений должен неизменно соблюдать настоящие Правила и обеспечивать соблюдение Правил каждым сотрудником Собственника/Арендатора, находящимся на территории Здания.

Управляющий вправе вносить в одностороннем порядке изменения и дополнения в настоящие Правила, с указанием дня вступления изменения и дополнения в силу.

2.5. Управляющий рекомендует всем организациям и физическим лицам, находящимся в Здании, держать настоящие Правила в помещении указанных организаций для использования и руководства всеми сотрудниками.

3. Взаимоотношения.

3.1. Собственником/Арендатором назначается Ответственное лицо из числа своих сотрудников. Ф. И. 0 и круглосуточный контактный номер телефона указанного лица Собственник/Арендатор предоставляет Управляющему. Ответственное лицо должно обладать соответствующими полномочиями, иметь доверенность от Собственника/Арендатора на получение корреспонденции и представление интересов Собственника/Арендатора в отношениях с Управляющим, связанных с оперативным решением текущих вопросов. Ответственное лицо должно обладать возможностью круглосуточной связи с Управляющим на случай возникновения чрезвычайных обстоятельств.

3.2. Собственник/Арендатор должен обеспечить сотрудникам Управляющего, по предварительному уведомлению, возможность беспрепятственного доступа в Помещение Собственника/Арендатора для проведения проверок технического состояния Помещения, для осуществления необходимых профилактических и ремонтных работ.

3.3. В случае, если Собственник/Арендатор наносит какой-либо ущерб Зданию (оборудованию, инженерным системам и т. д.), Собственник/Арендатор обязан возместить причиненный ущерб, а также все затраты, связанные с устранением этого ущерба, в объеме, в порядке и сроки, установленные Сторонами.

3.4. В экстренных случаях при возникновении чрезвычайных обстоятельств (включая, среди прочего, пожар, затопление, сбой в работе или выход из строя инженерных систем, совершение незаконных действий и пр.) Управляющий, работники коммунальных и аварийно-технических служб имеют право незамедлительного беспрепятственного доступа в Помещение в любое время суток, без предварительного уведомления Собственника/Арендатора, с целью предотвращения или ликвидации таких чрезвычайных ситуации или их последствий, с немедленным уведомлением Ответственного лица Собственника/Арендатора. О вскрытии Помещения составляется акт, Управляющим осуществляется охрана вскрытого Помещения.

3.5. Собственник/Арендатор должны немедленно информировать Управляющего о ставших им известными:

- инцидентах и чрезвычайных обстоятельствах, которые влекут или могут повлечь за собой угрозу жизни людей;

- технических неполадках;

- любых повреждениях или разрушениях помещения или других площадей Здания.

3.6. Управляющий заблаговременно оповещает Собственника/Арендатора о плановой приостановке предоставления коммунальных услуг, однако Управляющий не несет ответственности за какой-либо ущерб, который может быть причинен оборудованию Собственника/Арендатора такой приостановкой.

3.7. По всем административным вопросам, а также по всем вопросам, связанным с инженерной эксплуатацией Здания и техническим обслуживанием Помещения Собственника/Арендатора, необходимо обращаться к Управляющему.

3.8. Все взаимоотношения между Собственником/Арендатором и Управляющим (запросы, согласования, разрешения и прочее) производятся исключительно в письменной форме, если иное не предусмотрено настоящими Правилами.

3.9. Все пожелания по работе Здания, предложения и претензии необходимо направлять в Управляющему в письменной форме.

3.10. Заявки, связанные с техническим обслуживанием Помещения, необходимо в письменной форме передавать Управляющему.

4.. Ведение коммерческой деятельности.

4.1. Собственник/Арендатор должен использовать Помещение лишь в целях Разрешенного использования, в соответствии с целевым назначением Помещения, его профилем коммерческой деятельности, ассортиментным перечнем и торговыми марками, а также для целей, непосредственно связанных с целями Разрешенного Использования.

4.2. Помещение, не может использоваться для незаконных целей, либо использоваться с нарушением действующего законодательства или распоряжений федеральных, городских, муниципальных органов. Арендатор строго соблюдает и обеспечивает соблюдение всеми иными Пользователями Арендатора действующего законодательства (включая, среди прочего, законодательство о лицензировании и осуществлении коммерческой деятельности, правил техники безопасности, противопожарной безопасности, правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, природоохранных норм и правил общественного порядка), которое в любое время применимо к Помещению, Зданию, Зонам общего пользования, прилегающей территории и к любой коммерческой деятельности Арендатора, осуществляемой им в Помещении. Собственник/Арендатор несет исключительную ответственность за получение и продление в случае необходимости любых лицензий или разрешений, необходимых для ведения коммерческой деятельности Собственника/Арендатора.

4.3. Собственник/Арендатор должен постоянно придерживаться норм и правил, установленных федеральными, городскими и муниципальными органами власти. Ответственность за нарушение указанных норм и правил несет Собственник/Арендатор.

4.4. В случае наложения на Управляющего штрафных санкций за допущенные Собственником/Арендатором нарушения в работе, виновный Собственник/Арендатор возмещает убытки в полном объеме.

5. Порядок использования зон общего пользования.

5.1. Если иной порядок не устанавливается Управляющим, Зоны общего пользования, общественные входы и выходы на территорию Здания, а также прилегающая территория не могут быть использованы для других целей кроме как для прохода посетителей, входа и выхода из помещений.

5.2. Использование Собственником/Арендатором Зон общего пользования в коммерческих целях, в том числе для осуществления презентаций и других рекламно-промоушинговых акций, возможно лишь с предварительного согласия Управляющего.

5.3. Запрещено использование Зон общего пользования, служебных и эвакуационных коридоров Здания для хранения имущества Собственника/Арендатора.

5.4. Трубы и люки отопления, вентиляции и воздушного кондиционирования, которые обеспечивают воздухообмен в Зонах общего пользования, не должны быть закрыты чем-либо или заставлены Собственником/Арендатором.

6. Внешний вид Помещения, оформление Внутренних и Внешних фасадов.

6.1. Внешний вид Внешних Фасадов и Внутренних фасадов Помещения со стороны коридора является единым для всех Собственников/Арендаторов Помещений и утвержден архитектурно-планировочным решением, отступление от которого не допускается.

6.2. В целях оформления Внутренних фасадов Помещения Собственник/Арендатор может использовать только отпечатанную рекламную и информационную продукцию, объявления, а также прочую информацию по согласованию с Управляющим. Использование написанных от руки объявлений, ценников и другой информации не допускается.

6.4. На период проведения ремонтно-строительных работ Внутренний Фасад должен быть отгорожен от мест общего пользования Здания с помощью Временного Ограждения Строительства.

6.5. Размещение рекламных и иных вывесок на Внешнем фасаде Здания не допускается без утверждения такой вывески с Управляющим.

6.6. Без предварительного согласования с Управляющим не допускается использование любых плакатов, знаков, рекламных вывесок, записок (включая указание часов работы магазина), изображений кредитных карт и т. д., либо любых надписей (за исключением вывески и логотипа предприятия Арендатора), нанесенных, выкрашенных или прикрепленных к любой части Внутреннего фасада Помещения Арендатора.

6.7. Собственник/Арендатор также не вправе без предварительного письменного согласия Управляющего вывешивать или использовать какой-либо полог, флаг, мачту, антенну или аналогичное устройство за пределами Помещения.

7. Время осуществления коммерческой деятельности

7.1. Собственник/Арендатор ведет коммерческую деятельность своего предприятия и обеспечивает доступ посетителей в Помещение в дни и часы, которые устанавливаются Управляющим и являются едиными для всех пользователей Помещений.

7.2. Режим работы Управляющего и Собственников/Арендаторов - с 08:00 до 23:00 ежедневно.

7.3. Не допускается прекращение и приостановление работы предприятия Собственника/Арендатора в течение принятого режима работы за исключением экстренных случаев и непредвиденных технических неполадок. Информация о причине приостановки деятельности, а также о времени, на которое предприятие приостановило свою деятельность, должна быть предоставлена посетителям Здания, а также Администрации в письменной форме.

7.4. Управляющий отдельно, по возможности, заблаговременно уведомляет Арендатора о принятии решения о закрытии Здания на технический день с целью проведения профилактических работ или ремонта инженерных систем, в случае, если такие работы не могут быть выполнены без полной или частичной остановки работы Здания. Такое решение является обязательным для всех Собственников/Арендаторов.

8. Организация доступа в помещения Собственника/арендатора.

8.1. Каждый сотрудник Собственника/Арендатора обязан иметь пропуск на территорию Здания. Пропуск должен быть визуально видимым, и предъявляться сотрудникам Управляющего и Службы Безопасности Здания по первому требованию.

8.2. Собственник/Арендатор должен предоставлять Управляющему списки сотрудников, занятых в ведении коммерческой деятельности в Здании, с указанием Ф. И.0. и должностей. Выдаваемые пропуска оплачиваются Собственником/Арендатором по действующим тарифам Управляющего. Собственник/Арендатор должен информировать Управляющего обо всех изменениях, вносимых в штатное расписание организации Собственника/Арендатора, в течение 1 недели с момента внесения указанных изменений. Пропуска уволенных сотрудников должны сдаваться Управляющему в день увольнения.

8.3. Управляющий оставляет за собой абсолютное право вывода с территории и недопущения в Здание лиц, которые, по мнению Управляющего, могут нанести ущерб Зданию, Арендодателю, либо не исполняют требований данных Правил.

8.4. Запрещается присутствие в Помещении посторонних лиц по окончании режима работы. Обязанность контроля, за соблюдением этого правила возлагается на Собственника/Арендатора.

8.5. Использование пожарных выходов Зон общего пользования или пожарных лестниц с целью входа или выхода из Здания категорически запрещено.

8.6. Все сотрудники Собственника/Арендатора должны покинуть Помещения в течение 1 часа после окончания работы. В случаях, когда каким-либо сотрудникам Арендатора необходимо находиться в Помещении во внеурочное время для передачи смены, учета товарно-материальных ценностей, замены и\или пополнения ассортимента, оформления витрин или для какой-либо иной цели, необходимо заполнить бланк «Заявление о работе во внеурочное время» с указанием всех остающихся сотрудников и дополнительного времени пребывания. Заявление передается Ответственным лицом Собственника/Арендатора Управляющему не позднее, чем за 4 часа до окончания рабочего времени.

9. Маркетинговая деятельность.

9.1. Любая рекламная деятельность в Зонах общего пользования и на прилегающей территории проводится только с предварительного письменного согласия Управляющего. Заявки на проведение рекламных мероприятий, презентаций и прочих акций передаются на рассмотрение Управляющему не позднее, чем за одну неделю до намеченного времени проведения.

9.2. Концепция и порядок размещения любых рекламных материалов и единых информационных табло в Зонах общего пользования является исключительной прерогативой Управляющего.

10.Эксплуатационные и другие услуги.

10.1. Перечень услуг, предоставляемых Собственнику/Арендатору определяется в Договоре на оказание услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости, заключенному между Управляющим и Собственником/Арендатором Помещения.

10.2. Собственник/Арендатор может выносить на рассмотрение Управляющего предложения по дополнению перечня услуг или по совершенствованию или изменению характера эксплуатационных и других услуг по Зданию, предоставляемых Управляющим.

10.3. Обеспечение безопасности на территории Здания и прилегающей к нему территории в рамках утвержденной концепции осуществляется определенным управляющим единым Оператором - Службой Безопасности 000 «Рошаль».

10.4. Весь комплекс работ по уборке Зон общего пользования и прилегающей территории осуществляется единым клининговым оператором, определяемым Управляющим.

10.6. Оператор-Провайдер Телекоммуникационных услуг на территории Здания является единым для всех Собственников/Арендаторов Помещений. Собственник/Арендатор самостоятельно заключает Договор с указанным Управляющим провайдером на подключение и предоставление полного комплекса телекоммуникационных услуг в соответствии с потребностями Собственника/Арендатора. Оплата всех счетов за услуги провайдера, а также все другие связанные с этим затраты производятся Собственником/Арендатором самостоятельно.

11. Доставка грузов, пользование Разгрузочной зоной.

11.1. Все поставки и вывоз любых грузов в/из Здания осуществляются только через Разгрузочную зону.

11.2. Разгрузочная зона предназначена исключительно для завоза или вывоза грузов.

11.3. Стоянка автомобилей в Разгрузочной зоне запрещена. Управляющий располагает полномочиями на перемещение и эвакуацию автомобилей и любых других объектов, оставленных без присмотра. Любые расходы, связанные с перемещением и эвакуацией указанных выше объектов, будут оплачиваться за счет виновного Собственника/Арендатора.

11.4. Ремонт, техническое обслуживание, мойка, заправка автотранспорта на территории Разгрузочной зоны категорически запрещаются.

11.5. Въезд в Разгрузочную Зону транспортных средств с запасом топлива, помимо заправленного в бензобаки, ввоз любых взрывоопасных или вредных веществ, химикатов, газов и т. п. – категорически запрещен.

11.6. Управляющий располагает исключительными полномочиями на допуск людей и автомобилей на территорию Разгрузочной зоны Здания.

11.7. Управляющий оставляет за собой право инспектировать любые грузы, находящиеся на территории Здания, и не допускать ввоз грузов, не соответствующих настоящим Правилам, коммерческой деятельности Собственника/Арендатора, а также грузов, доставленных без надлежащей документации.

11.8. Управляющий не несет ответственности за потери или кражи из транспортных средств, находящихся в Разгрузочной Зоне или на прилегающей территории.

11.9. Разгрузка транспортных средств, производится при обязательном постоянном присутствии Ответственного Лица Собственника/Арендатора.

12.Организация утилизации отходов.

12.1. Собственник/Арендатор осуществляет сбор отходов и мусора, а также их хранение и складирование только тем способом и в тех зонах Здания, которые определены для этого Управляющим.

12.2. При использовании контейнеров необходимо использовать пластиковые пакеты, устанавливаемые внутри контейнеров.

12.3. Отходы требуется измельчать и уплотнять. Все бумажные и картонные коробки необходимо ломать и сминать.

12.4. Не допускается оставлять отходы или мусорные контейнеры в служебных коридорах или Зонах общего пользования. Оставленный таким образом мусор является источником пожарной опасности, а также может мешать проходу обслуживающего персонала и транспортировке грузов.

12.5. Утилизация крупногабаритных отходов, других специальных отходов, а также отходов, подверженных разложению или неприятным запахам, должна производиться в порядке и на условиях, согласованных с Управляющим.

12.6. Перевозка отходов из общих контейнеров в зону утилизации отходов, механическое прессование и окончательный вывоз является обязанностью Управляющего.

13. Уборка Помещений Собственников/Арендаторов.

13.1. Собственник/Арендатор обязан содержать свое Помещение в чистом, опрятном состоянии, с соблюдением санитарно-гигиенических норм.

13.2. Основная уборка Помещений Собственников/Арендаторов производится в нерабочее время.

13.3. Собственник/Арендатор обязан проинструктировать всех своих сотрудников о необходимости соблюдения чистоты и порядка в туалетах в Зонах общего пользования.

13.4. Категорически не допускается сливать в канализацию пищевые и любые другие отходы, а также любые жидкости, которые могут вызвать засорение канализационных труб или порчу оборудования.

14. Эксплуатация инженерного оборудования.

14.1. Все вопросы эксплуатации инженерного оборудования в Помещении Арендатора решаются только с Управляющим.

14.2. При возникновении любых неисправностей инженерного оборудования или аварийных ситуаций необходимо немедленно сообщить Управляющему.

15. Курение и алкогольные напитки на территории Здания.

15.1. По общему правилу курение и употребление алкогольных напитков на территории Зон общего пользования категорически запрещено, независимо от времени суток. Собственник/Арендатор обязан довести это правило до сведения всех своих работников и посетителей. Собственник/Арендатор должен также следить, чтобы не курили посетители на территории его Помещения.

15.2. Управляющий определяет и соответствующим образом оборудует места для курения.

16. Прием пищи сотрудников Собственника/Арендатора.

16.1. Собственник/Арендатор может организовать прием пищи своими сотрудниками в Помещении в специально выделенной для этих целей комнате.

16.2. Использование для приготовления пищи каких-либо электронагревательных приборов без согласования с Управляющим не допускается.

16.3. Использование Зон общего пользования для приема пищи, приносимой сотрудниками Собственника/Арендатора, не допускается.

17. Правила по соблюдению интересов других Собственников/Арендаторов.

17.1. Каждый Собственник/Арендатор при осуществлении своей разрешенной деятельности в Здании должен учитывать интересы посетителей Здания и других Собственников/Арендаторов.

17.2. Предельно допустимый уровень шума в Помещении Собственника/Арендатора не может превышать 40 dB.

18. Соблюдение правил техники безопасности и противопожарной безопасности.

18.1. Собственник/Арендатор должен строго соблюдать требования противопожарной безопасности. В случае обнаружения пожара или угрозы пожара на территории Здания немедленно оповестить об этом Управляющего.

18.2. В соответствии с действующим законодательством, Собственник/Арендатор назначает Ответственного за противопожарную безопасность и Ответственного за электрохозяйство в Помещении Собственника/Арендатора. Ответственность за соблюдение Правил безопасности при эксплуатации электроустановок возлагается на Руководителя или Ответственного за электрохозяйство.

18.3. Персональная ответственность за обеспечение противопожарной безопасности в Помещении возлагается на руководителя или Ответственного за противопожарную безопасность в Помещении Собственника/Арендатора.

18.4. Все Пользователи Помещений обязаны соблюдать правила техники безопасности и противопожарной безопасности.

18.5. Собственник/Арендатор должен установить порядок обесточивания электрооборудования в случае возникновения пожара, а также по окончании рабочего дня.

18.6. Вне зависимости от того, разрешено ли это применимым законодательством, Собственник/Арендатор не доставляет в Помещение и не хранит в нем любых животных, горючие, легковоспламеняемые, токсичные и ядовитые химические и взрывоопасные вещества, оружие, боеприпасы, радиоактивные или любые другие материалы или предметы, которые могут быть опасны для здоровья или окружающей среды.

19. Обеспечение безопасности на территории Здания.

19.1. Единственным Оператором обеспечения Безопасности на территории Здания является Служба Безопасности - 000 «Рошаль».

19.2. Все вопросы по обеспечению безопасности на территории Здания решаются только через СБ Комплекса.

19.3. Зоны общего пользования Здания оборудованы современными централизованными системами охранной сигнализации, видеонаблюдения, ограничения доступа и оповещения. Контрольные пульты указанных систем расположены в помещениях охраны Здания, а также в Центральной Диспетчерской.

19.4. В обязанности СБ Комплекса входит поддержание общественного порядка, предупреждение и пресечение любых противоправных действий на территории Здания, а также обеспечение сохранности материальных ценностей, находящихся в Зонах общего пользования.

19.5. Основной задачей СБ Комплекса является формирование дружелюбного психологического климата на территории Здания, свидетельствующего о безопасности посетителей Здания и находящихся в нем коммерческих организаций.

19.6. СБ Здания обеспечивает соблюдение пропускного режима, является контролирующим органом, обеспечивающим функционирование системы ограничения доступа в различные служебные зоны Здания.

19.7. СБ обладает абсолютным правом на недопущение или удаление из Здания любых лиц, которые, по мнению Управляющего или СБ, могут нанести ущерб безопасности пользователей и посетителей Помещений, их репутации или интересам,

19.8. СБ взаимодействует с местными правоохранительными органами по вопросам обеспечения безопасности на территории Здания, в частности, по проблемам предотвращения террористических актов и захвата заложников.

19.9. Собственник/Арендатор должен незамедлительно информировать Службу Безопасности обо всех ставших ему известных случаях правонарушений в Зонах общего пользования и на прилегающей территории Здания. В случае если Собственник/Арендатор, его сотрудники замечает граждан, совершающих акты воровства, вандализма или другие незаконные, по его мнению, действия, либо поведение которых представляется подозрительным, должен немедленно поставить в известность Службу Безопасности Здания, которая, при необходимости, вызывает сотрудников милиции.

19.10. В случае возникновения чрезвычайной ситуации, связанной с какими-либо массовыми акциями, природными явлениями, незаконными действиями, в случае технических неполадок на территории Здания и т. п., все Собственники/Арендаторы должны строго следовать инструкциям Администрации и Службы Безопасности Здания.

20. Порядок проведения изменений и улучшения помещений.

20.1. Собственник/Арендатор осуществляет:

а) изменения и модификации структурных компонентов Помещения;

б) дополнения и улучшение Помещения;

в) ремонт Помещения (в том числе текущий);

г) изменение схем электроснабжения;

д) установку в Помещении торговое и технологическое оборудование только в случае получения согласования таких действий с определенными законодательством РФ органами и письменно уведомив об этом Управляющего.

20.2. Собственник/Арендатор обязан за свой счет содержать Помещение в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также своевременно производить текущий ремонт Помещения.

20.4. В процессе проведения Собственником/Арендатором любых работ Управляющий вправе контролировать проведение этих работ и, в случае, если, по мнению Управляющего, работы не производятся в соответствии с согласованными документами, Управляющий имеет право приостанавливать проведение вышеуказанных работ.

20.5. В случае установки любых дверей в Помещении Собственника/Арендатора, а также модификации или замены существующих запирающих устройств Собственник/Арендатор должен передать дубликат ключей Управляющему.

23. Действия во время Чрезвычайной ситуации.

23.1. В случае возникновения любой экстренной ситуации необходимо связаться со Службой Безопасности Здания, изложить суть проблемы, точно указать место возникновения чрезвычайной ситуации (этаж, название и номер офиса), описать предшествующие события.

ПОДПИСИ И ПЕЧАТИ СТОРОН

Акт приема-передачи

нежилого помещения № ___ по Договору № __ на оказание услуг по управлению и эксплуатации (обслуживанию) объекта недвижимости от «__» __________ 2008 года

г. Санкт - Петербург «___» «___» 2008 года

Закрытое акционерное общество «Управляющая компания «Лидер», , зарегистрированное решением М № 24 по Санкт-Петербургу 16 ноября 2007 года, Свидетельство о государственной регистрации серия 78 № ,, именуемое в дальнейшем «Управляющий», , действующей на основании Устава, с одной стороны, и

__________________, именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующего на основании ----, с другой стороны,

в дальнейшем при совместном упоминании именуемые «Стороны»,